Za najważniejsze stymulatory rozwoju polskiego rynku nieruchomości należy uznać: stopę procentową kredytów, kursy walut, skalę inwestycji zagranicznych i ich alokację, tempo wzrostu gospodarczego, wielkość i sposób redystrybucji produktu krajowego oraz skalę inflacji. Poważny wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości wywiera również podaż obiektów przeznaczonych do obrotu, a więc m.in. udostępnienie do sprzedaży majątku Skarbu Państwa i gmin, które dysponują dużymi zasobami gruntów i budynków oraz wyzbywanie się nieruchomości przez wojsko kolej i przedsiębiorstwa przemysłowe. Warszawa, chociaż w początku lat 90, wydawało się, ze znacznie ustępuje atrakcyjności swoim dwóm głównym konkurentom: Pradze i Budapesztowi, szybko okazała się bardzo atrakcyjnym miejscem lokowania inwestycji zagranicznych. Stało się tak z trzech powodów: Warszawa jest stolicą znacznie większego kraju i o wielkim potencjale rozwojowym, jest atrakcyjnym rynkiem zbytu towarów i usług oraz ma w centrum miasta duże obszary dotychczas nie zainwestowane lub wymagające szybkich przekształceń. Wtórny rynek mieszkań przeżywa obecnie w Warszawie okres dekoniunktury -coraz mniej osób chce kupować stare mieszkania. Obserwuje się duży odpływ klientów do domów nowych, gdyż ceny na rynku pierwotnym i wtórnym są często porównywalne. Średnia cena mieszkań w Warszawie kształtuje się na poziomie 3100 PLN/m2, czyli około 750 USD okazuje się być nadal daleko niższa w przypadku stolic zachodnioeuropejskich. Jedynie ceny nowo budowanych, najbardziej ekskluzywnych apartamentów (około 2500 USD/m2) są porównywalne ze średnimi czasami obserwowanymi w Paryżu (3000 USD/m2), Londynie (2800), czy Sztokholmie (2350). Średnia cena zakupu gruntu pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie (ok. 130 USD/m2) mieści się w granicach typowych dla stolic państw zachodnioeuropejskich. Analiza aktualnej sytuacji panującej na rynku powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie zdecydowanie najtrudniejsza. Duże zróżnicowanie opinii ekspertów odnośnie prognoz, a nawet aktualnego poziomu cen, wynika z chwilowego, miejmy nadzieję, znacznego przekroczenia przez inwestorów bariery popytu. Oddane do użytku w roku ubiegłym aż blisko 400 tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej uznać należy za poważny błąd strategiczny, grożący destabilizacją rynku. Obserwowane aktualnie kłopoty ze znalezieniem najemców powodują wyraźnie zauważalne obniżenie się wysokości czynszów. W przypadku biurowców klasy A z maksymalnego poziomu 52 USD za 1 m2 w roku 1993 do 38 USD w roku ubiegłym, a w przypadku obiektów klasy B z 33 USD w roku 1995 do 25 USD za 1 metr kwadratowy. Aktualne ceny najmu powierzchni biurowej najwyższej klasy są w Warszawie wyższe nie tylko od obserwowanych w Pradze (23,8 USD ] miesięcznie za 1 m2) i w Budapeszcie (22,2), ] ale również w Brukseli (19,2), Wiedniu (21,8), ( czy w Berlinie (25,4). W roku 1998 w Warszawie odnotowano 56% przyrost powierzchni centrów dystrybucyjnych w stosunku do roku poprzedniego, a dalszy przyrost o 40% w roku ubiegłym pozwolił na osiągnięcie ich łącznej powierzchni tl ok. 550 tys. m2. Ocenia się, że w roku 2002 powierzchnia centrów handlowych w Warszawie wyniesie 940 000 m2. Do roku 2003 sieć a hipermarketów powiększy się o 14 nowych obiektów i osiągnie liczbę 34. Czynsze najmu w podwarszawskich centrach handlowych, 3 pomimo wzrostu w 1998 roku aż o 43% w stosunku do roku ubiegłego (z 30 do 42 USD/ 1m2) ustabilizują się prawdopodobnie na poziomie ok.40 USD za 1 m2. Wbrew odczuciom kupców, czynsze za powierzchnię handlową w centrum Warszawy nie wydają się być zbyt wygórowane. Ich średni poziom, wynoszący obecnie ok. 60 USD miesięcznie za 1 m2 powierzchni sklepu, jest taki jak w Sztokholmie - wyższy wprawdzie niż w Budapeszcie (45) i Bukareszcie (55), ale niższy niż w Pradze (80 USD/m2). Szybki przyrost powierzchni magazynowych o najwyższym standardzie również nie pozostaje bez wpływu na ceny. Od roku 1994 do chwili obecnej średnie ceny 1 m2 powierzchni magazynowej w aglomeracji warszawskiej spadły już o ok.20%. Nadal jednak roczny koszt użytkowania 1 m2 powierzchni magazynowej w Berlinie i Paryżu wynosi ok. 100 USD, a w Warszawie 186 USD. W Warszawie miesięczny koszt wynajmu magazynu wynosi średnio 8,75 USD/m2, w Berlinie 6, a w Paryżu 5 USD/m2. Taniej niż w Warszawie jest również w Pradze i Amsterdamie - po 7 USD/m2. Jednym z głównych powodów zainteresowania kapitału zagranicznego inwestowaniem na polskim rynku nieruchomości jest rzadko spotykana wysokość stopy zwrotu zainwestowanego kapitału, wynosząca w Warszawie v roku 1998 18,5% (w rekordowym roku 1999 było to aż 25%) w przypadku budowy luksusowych apartamentów. Szczególnie widoczna w Warszawie szybko rosnąca liczba nowoczesnych obiektów biurowych wynika również z faktu ich wielkiej aczkolwiek ciągle malejącej opłacalności. V przypadku obiektów biurowych klasy B stopa zwrotu zainteresowanego kapitału na przestrzeni lat 1993-98 malała systematycznie 28% do 17%, a przy obiektach klasy A z 16,59 do 12,5% - podczas gdy na rynkach rozwiniętych i ustabilizowanych typowa stopa zwrotu kapitału zainwestowanego w nieruchomości wynosi 8%. Istotną przesłankę odnośnie prognoz roz woju rynku nieruchomości miejskich stanów olbrzymi obszar terenów nie wykorzystanych leżących w granicach administracyjnych miast. Znacznych rezerw terenowych pod rozwój budownictwa doszukać się można również w Warszawie, gdzie na ogólną powierzchnię miasta wynoszącą 49500 ha tereny osiedlowe uzbrojone, a dotychczas nie zabudowane stanowią 2380 ha, nieużytki 740 ha, a tereny rolne aż 15790 ha. Niepokoić musi fakt, że pomimo obserwowanego w ostatnich latach dużego napływu inwestycji zagranicznych Warszawa nie cieszy się wśród naszych zachodnioeuropejskich partnerów handlowych dobrą opinią. Warszawa w rankingu 30 badanych ważniejszych miast europejskich zajmuje pod względem atrakcyjności odległą 26 lokatę. Nieco wyżej od Warszawy sklasyfikowane zostały Praga (21 miejsce) i Budapeszt (25 miejsce). Na niską pozycję Warszawy wpłynęły przede wszystkim: - kłopoty komunikacyjne (zatłoczone śródmieście, brak obwodnicy i rozwiniętego systemu metra oraz niewystarczająca liczba mostów przez Wisłę, - niska jakość życia i zanieczyszczenie środowiska (pomimo uznania dla dużych postępów dokonanych w ostatnich latach zajmujemy w tej kategorii wraz z Moskwą ostatnie miejsce), - słabo rozwinięta sieć telekomunikacyjna (porównywalna tylko z Pragą i Moskwą) oraz słaba znajomość języków obcych (26 miejsce, przed m.in. Rzymem i Moskwą). Jako względnie dobrą określa się sytuację w Warszawie w zakresie dostępności powierzchni biurowej i pracowników wykwalifikowanych. Optymistyczne jest to, że Warszawa znalazła się w czołówce analizowanych miast pod względem oferowanych perspektyw rozwoju dla ulokowanych na polskim rynku firm zagranicznych. Panuje powszechna opinia, że poważny wpływ na rozwój polskiego rynku nieruchomości wywrze nasze członkostwo w Unii Europejskiej, którego konsekwencją będzie wzmożony swobodny przepływ kapitałów i siły roboczej w ramach Unii oraz likwidacja ograniczeń sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom.
JavaScript jest wyłączony w Twojej przeglądarce internetowej. Włącz go, a następnie odśwież stronę, aby móc w pełni z niej korzystać.