Ocena atrakcyjnosci polskiego rynku nieruchomosci miejskich na przykladzie Warszawy

• Autorzy: Malasek J

Warianty tytułu

EN

Attractiveness appraisal of Polish urban real estate market: on Warsaw's example

• Języki publikacji: PL EN

Abstrakty

PL

Za najważniejsze stymulatory rozwoju polskiego rynku nieruchomości należy uznać: stopę procentową kredytów, kursy walut, skalę inwestycji zagranicznych i ich alokację, tempo wzrostu gospodarczego, wielkość i sposób redystrybucji produktu krajowego oraz skalę inflacji. Poważny wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości wywiera również podaż obiektów przeznaczonych do obrotu, a więc m.in. udostępnienie do sprzedaży majątku Skarbu Państwa i gmin, które dysponują dużymi zasobami gruntów i budynków oraz wyzbywanie się nieruchomości przez wojsko kolej i przedsiębiorstwa przemysłowe. Warszawa, chociaż w początku lat 90, wydawało się, ze znacznie ustępuje atrakcyjności swoim dwóm głównym konkurentom: Pradze i Budapesztowi, szybko okazała się bardzo atrakcyjnym miejscem lokowania inwestycji zagranicznych. Stało się tak z trzech powodów: Warszawa jest stolicą znacznie większego kraju i o wielkim potencjale rozwojowym, jest atrakcyjnym rynkiem zbytu towarów i usług oraz ma w centrum miasta duże obszary dotychczas nie zainwestowane lub wymagające szybkich przekształceń. Wtórny rynek mieszkań przeżywa obecnie w Warszawie okres dekoniunktury -coraz mniej osób chce kupować stare mieszkania. Obserwuje się duży odpływ klientów do domów nowych, gdyż ceny na rynku pierwotnym i wtórnym są często porównywalne. Średnia cena mieszkań w Warszawie kształtuje się na poziomie 3100 PLN/m2, czyli około 750 USD okazuje się być nadal daleko niższa w przypadku stolic zachodnioeuropejskich. Jedynie ceny nowo budowanych, najbardziej ekskluzywnych apartamentów (około 2500 USD/m2) są porównywalne ze średnimi czasami obserwowanymi w Paryżu (3000 USD/m2), Londynie (2800), czy Sztokholmie (2350). Średnia cena zakupu gruntu pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie (ok. 130 USD/m2) mieści się w granicach typowych dla stolic państw zachodnioeuropejskich. Analiza aktualnej sytuacji panującej na rynku powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie zdecydowanie najtrudniejsza. Duże zróżnicowanie opinii ekspertów odnośnie prognoz, a nawet aktualnego poziomu cen, wynika z chwilowego, miejmy nadzieję, znacznego przekroczenia przez inwestorów bariery popytu. Oddane do użytku w roku ubiegłym aż blisko 400 tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej uznać należy za poważny błąd strategiczny, grożący destabilizacją rynku. Obserwowane aktualnie kłopoty ze znalezieniem najemców powodują wyraźnie zauważalne obniżenie się wysokości czynszów. W przypadku biurowców klasy A z maksymalnego poziomu 52 USD za 1 m2 w roku 1993 do 38 USD w roku ubiegłym, a w przypadku obiektów klasy B z 33 USD w roku 1995 do 25 USD za 1 metr kwadratowy. Aktualne ceny najmu powierzchni biurowej najwyższej klasy są w Warszawie wyższe nie tylko od obserwowanych w Pradze (23,8 USD ] miesięcznie za 1 m2) i w Budapeszcie (22,2), ] ale również w Brukseli (19,2), Wiedniu (21,8), ( czy w Berlinie (25,4). W roku 1998 w Warszawie odnotowano 56% przyrost powierzchni centrów dystrybucyjnych w stosunku do roku poprzedniego, a dalszy przyrost o 40% w roku ubiegłym pozwolił na osiągnięcie ich łącznej powierzchni tl ok. 550 tys. m2. Ocenia się, że w roku 2002 powierzchnia centrów handlowych w Warszawie wyniesie 940 000 m2. Do roku 2003 sieć a hipermarketów powiększy się o 14 nowych obiektów i osiągnie liczbę 34. Czynsze najmu w podwarszawskich centrach handlowych, 3 pomimo wzrostu w 1998 roku aż o 43% w stosunku do roku ubiegłego (z 30 do 42 USD/ 1m2) ustabilizują się prawdopodobnie na poziomie ok.40 USD za 1 m2. Wbrew odczuciom kupców, czynsze za powierzchnię handlową w centrum Warszawy nie wydają się być zbyt wygórowane. Ich średni poziom, wynoszący obecnie ok. 60 USD miesięcznie za 1 m2 powierzchni sklepu, jest taki jak w Sztokholmie - wyższy wprawdzie niż w Budapeszcie (45) i Bukareszcie (55), ale niższy niż w Pradze (80 USD/m2). Szybki przyrost powierzchni magazynowych o najwyższym standardzie również nie pozostaje bez wpływu na ceny. Od roku 1994 do chwili obecnej średnie ceny 1 m2 powierzchni magazynowej w aglomeracji warszawskiej spadły już o ok.20%. Nadal jednak roczny koszt użytkowania 1 m2 powierzchni magazynowej w Berlinie i Paryżu wynosi ok. 100 USD, a w Warszawie 186 USD. W Warszawie miesięczny koszt wynajmu magazynu wynosi średnio 8,75 USD/m2, w Berlinie 6, a w Paryżu 5 USD/m2. Taniej niż w Warszawie jest również w Pradze i Amsterdamie - po 7 USD/m2. Jednym z głównych powodów zainteresowania kapitału zagranicznego inwestowaniem na polskim rynku nieruchomości jest rzadko spotykana wysokość stopy zwrotu zainwestowanego kapitału, wynosząca w Warszawie v roku 1998 18,5% (w rekordowym roku 1999 było to aż 25%) w przypadku budowy luksusowych apartamentów. Szczególnie widoczna w Warszawie szybko rosnąca liczba nowoczesnych obiektów biurowych wynika również z faktu ich wielkiej aczkolwiek ciągle malejącej opłacalności. V przypadku obiektów biurowych klasy B stopa zwrotu zainteresowanego kapitału na przestrzeni lat 1993-98 malała systematycznie 28% do 17%, a przy obiektach klasy A z 16,59 do 12,5% - podczas gdy na rynkach rozwiniętych i ustabilizowanych typowa stopa zwrotu kapitału zainwestowanego w nieruchomości wynosi 8%. Istotną przesłankę odnośnie prognoz roz woju rynku nieruchomości miejskich stanów olbrzymi obszar terenów nie wykorzystanych leżących w granicach administracyjnych miast. Znacznych rezerw terenowych pod rozwój budownictwa doszukać się można również w Warszawie, gdzie na ogólną powierzchnię miasta wynoszącą 49500 ha tereny osiedlowe uzbrojone, a dotychczas nie zabudowane stanowią 2380 ha, nieużytki 740 ha, a tereny rolne aż 15790 ha. Niepokoić musi fakt, że pomimo obserwowanego w ostatnich latach dużego napływu inwestycji zagranicznych Warszawa nie cieszy się wśród naszych zachodnioeuropejskich partnerów handlowych dobrą opinią. Warszawa w rankingu 30 badanych ważniejszych miast europejskich zajmuje pod względem atrakcyjności odległą 26 lokatę. Nieco wyżej od Warszawy sklasyfikowane zostały Praga (21 miejsce) i Budapeszt (25 miejsce). Na niską pozycję Warszawy wpłynęły przede wszystkim: - kłopoty komunikacyjne (zatłoczone śródmieście, brak obwodnicy i rozwiniętego systemu metra oraz niewystarczająca liczba mostów przez Wisłę, - niska jakość życia i zanieczyszczenie środowiska (pomimo uznania dla dużych postępów dokonanych w ostatnich latach zajmujemy w tej kategorii wraz z Moskwą ostatnie miejsce), - słabo rozwinięta sieć telekomunikacyjna (porównywalna tylko z Pragą i Moskwą) oraz słaba znajomość języków obcych (26 miejsce, przed m.in. Rzymem i Moskwą). Jako względnie dobrą określa się sytuację w Warszawie w zakresie dostępności powierzchni biurowej i pracowników wykwalifikowanych. Optymistyczne jest to, że Warszawa znalazła się w czołówce analizowanych miast pod względem oferowanych perspektyw rozwoju dla ulokowanych na polskim rynku firm zagranicznych. Panuje powszechna opinia, że poważny wpływ na rozwój polskiego rynku nieruchomości wywrze nasze członkostwo w Unii Europejskiej, którego konsekwencją będzie wzmożony swobodny przepływ kapitałów i siły roboczej w ramach Unii oraz likwidacja ograniczeń sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom.

EN

As the most important stimulators of Polish real estate market we ought to recognize: credits discount in percents, rate of exchange, scale of foreign investments and their allocation, pace of economic growth, size and way of redistribution of domestic product and scale of inflation. The serious influence on functioning of real estate market is also caused by the supply of objects for the turnover and then inter alia facilitation for sale the possessions of the National Treasure and communities, which have big amounts of lands and buildings at disposal and saling off real estate by army, railway and industrial companies.Warsaw, although it seemed in the beginning of 90's that much is giving up in terms of attractiveness to its two main competitors: Prague and Budapest, quickly appeared a very attractive place for location of foreign investments. It has happened like this on three reasons: Warsaw is the capital of much larger country and of great development potential. It is the attractive market for goods and services commodity and has got in the city centre large areas not invested till now or requesting quicktransformations. The secondary dwellings market survives : nowadays in Warsaw the period of recession, much less persons want to buy old dwellings. The big outflow of clients to new houses is observed since prices on the primary and secondary market are often comparable. The i average price of dwellings in Warsaw on the level 3100 PLN/m2 i.e. approx.750 USD seems to be still far lower than in the case of West-European capitals The prices of newly built, most exclusive o appartments (approx.2500 USD/m2) are only li comparable with average sometimes observed in Paris (3000 USD/m2), London (2800) or Stockholm (2350). The average price of land under dwelling houses purchase in Warsaw (approx.130 USD/m2), is placed in borders a typical for capitals in West-European countries. The analysis of actual situation on the office surface market in Warsaw is nowadays definitely most difficult. A big differentiation of experts' opinion refering prognoses or even updated level of prices results from a minute, we hope, major overtaking by investors the barrier of demand. Put into usage as about 400000 square metres of new office surface we ought to treat as a serious strategic mistake last year which I threatens with market destabilization. Observed actually troubles with searching for hirers cause exactly visible decrease of rents. In the case of office buildings class A from the maximum level 52 USD for 1 m2 in 1993 to 38 USD last year and in the case of objects class B from 33 USD in 1995 to 25 Dollars for 1 square meter. Actual prices for rent an office surface of highest class are in Warsaw higher not only from observed in Prague (23,8 USD per month for 1 m2) and in Budapest (22,2), but also in Brussels (19,2), Vienna (21,8) or in Berlin (25,4). In 1998 in Warsaw the 56% rise in the surface for distribution centres in relation to the previous year and further growth of 40% in the last year allowed to achieve their total surface approx. 550.000 We evaluate that in 2002 the commercial centres surface in Warsaw will be 940 000 m2. Till 2003 the network of hypermarkets will be enlarged of 14 new objects and reach the number 34. Rents in sub-Warsaw commercial centres, despite increase in 1998 as of 43% in relation to last year (from 30 to 42 USD/m2) will have been stabilized most probably on the level approx.40 USD for lm2.Against the salesmen's feelings, rents for commercial surface in Warsaw centre do not seem to be too much expensive. Their average level is nowadays approx.60 USD per month for 1 m2 of shop surface as in Stockholm - higher than in Budapest (45) and Bucarest (55), but lower than in Prague (80 USD/m2). The quick increase of storage surfaces in the highest standard doesn't remain without any influence on prices. Since 1994 till now the average prices of storage surface per 1 m2 in Warsaw agglomeration decreased of approx. 20%. However, the annual cost of storage surface usage per 1 m2 in Berlin and Paris is approx.100 USD and in Warsaw 186 USD. In Warsaw the annual cost of rent a warehouse is aver-age 8,75 USD/m2, in Berlin 6, in Paris 5 USD/m2. Cheapper than in Warsaw is also in Prague and in Amsterdam -7 USD/m2 each. One of main reasons of foreign capital's interest in investing on Polish market of real estate is rarely met amount of the rate of invested capital's return, which is in Warsaw in 1998 18,5% (in the record year 1996 it was as 25%) in the case of luxorious appartments building. Particularly visible in Warsaw, quickly rising number of modern office objects also results from the fact of their great, although constantly decreasing profitability. In the case of office objects class B the rate of invested capital's return in the course of 1993-98 was systematically decreasing. From 28% to 17% and at objects class A from 16,5% to 12,5%, whilst on developed and stabilized markets, the typical rate of invested capital's return in real estate is 8%. The important prerequisite refering prognoses for development of urban real estate market is the great area of terrains not utilized and placed in urban administrative borders. Substantial areal reserves under the development of building constructions we can also search for in Warsaw where on the total urban surface which equals 49500 ha the estate terrains with infrastructure and not built up till noware 2380 ha, arid wastes 740 ha and agriculture areas as 15790 ha. The fact must disturbs that despite of observed in last years big flow of foreign investments Warsaw has not got a good opinion among our West-European partners. Warsaw in the ranking of 30 examined more important European cities is placed on the distant 26 position as far as attractiveness is concerned. Prague (21 position) and Budapest (25 position) were classified a little higher to Warsaw. On the low position of Warsaw first of all influence was caused by: - transportation troubles (overcrowded city centre, lack of circular road and developed under-ground system and unsufficient number of bridges over Vistula); - low quality of life and pollution of environment (despite of recognition for large progress made in last years we are on the last position in this category together with Moscow; - weakly developed telecommunication network (comparable only with Prague and Moscow) and - poor command of foreign languages (26 position, before inter alia Rome and Moscow). The situation in Warsaw is defined as relatively good in the range of access to office surface and qualified workers. Optimistic is that Warsaw was found in the forefront of analysed cities as far as offered views for development for foreign companies located on Polish market are concerned. There is the common opinion that the serious influence on the development of Polish real estate market will be our membership in the European Union. Its consequence will be the intensive free flow of capitals and man power in the frames of the Union and liquidation of limits in saling of real estate for foreigners.

Słowa kluczowe

PL

inwestycje zagraniczne; rynek nieruchomosci; planowanie przestrzenne; Warszawa

• Wydawca: -
• Czasopismo: Człowiek i Środowisko
• Rocznik: 2000
• Tom: 24
• Numer: 1
• Opis fizyczny: s.25-37,39-52,bibliogr.

Twórcy

autor

Malasek J

• Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej,ul.Krzywickiego 9, 02-078 Warszawa

Bibliografia

• 1. „Barometr". Piękne miejsca nr 2/1999
• 2. Górska P., Cieplińska A. „W oparach absurdu", Nieruchomości nr 6/1999
• 3 .Haskins J. „1999-2003: 775000 sqm retail development in Warsaw" Eurobuild Poland, No 6/1999
• 4. Healey and Baker „Main streets across the world" 1999
• 5. Jelonkiewicz W „Supermarket chains - To buy or not to buy?" - Voice Business, 21.02.1999
• 6. Kałkowski L. „Zasób gruntów dla rynku nieruchomości", Polski Rynek Nieruchomości 1999
• 7 .Michnikowska K., Kamysz I. „Healeyy and Baker o nieruchomościach komercyjnych", Nieruchomości nr 6/1999
• 8. Muszyński J. „Wahania stopy zwrotu z kapitału inwestycyjnego", Nieruchomości 1998, Unikat, Warszawa
• 9.„Nieruchomości 1998", Unikat 1999
• 10. Palmer J., Butcher H. „Developer led warehousing schemes in Warsaw", Warehousing Focus, Spring 1999
• 11. Palmer J., Butcher H. „The pulling power of raił in Poland" Estates News, Winter 1998/ 1999
• 12.„Raport o rynku nieruchomości w Unii Furopejskiej", Świat Nieruchomości nr 27/1999
• 13 .Stępień T. „Class Conscious", Lokale Immobilia, 19.09.1999
• 14. Stępień T. „Office rents likely to fali in major cities as supply increases, business grows", Lokale Immobilia, 22.08.1999
• 15. Stępień T. „Old Town", Lokale Immobilia, 5.04.1999
• 16. Stępień T. „Rental rates to hołd steady despite construction bomm in shopping malls", Lokale Immobilia, 2.05.1999
• 17. Stępień T. „Sophisticated space", Lokale Immobilia 12.07.1999
• 18. Stępień T. „Warsaw tops list of must-have locations, despite image problem", Lokale Immobilia, 1.11.1999
• 19 . Sobański J. „W drodze do stabilizacji", Nieruchomości 1998 , Unikat Warszawa
• 20. Strużycki M. „Rynek centrów handlowych w Polsce", Polski rynek Nieruchomości 1999
• 21.„Warszawa w statystyce", Warszawski Rynek Nieruchomości, listopad 1998
• 22. Wrabec P. „Kto się boi hipermarketów"? Gazeta Wyborcza 6.04.1999
• 23.„Year of the office", Lokale Immobilia, 9.01.2000