Modele rynku nieruchomosci miejskich

• Autorzy: Malasek J
• Języki publikacji: PL

Abstrakty

PL

Metodyka opracowywania modeli rynku nieruchomości miejskich wyróżnia dwa podstawowe podejścia merytoryczne. Pierwsze polega na próbie oceny - w modelu zwanym całościowym - wpływu wybranych czynników na rozwój całego organizmu miejskiego. Metodą wydającą się obecnie rokować większe nadzieje na uzyskanie bardziej dokładnych wyników jest posługiwanie się modelami cząstkowymi. Próbują one opisać rzeczywistość poprzez uwzględnienie większej liczby czynników, oddziałujących jednak tylko na wybrany sektor rynku nieruchomości - mieszkania, powierzchnie biurowe, czy obiekty handlowe. Aczkolwiek prof. Roger Mackett, jeden z najbardziej zagorzałych zwolenników modeli całościowych, podczas naszego spotkania w Londynie w 1996 r. wyznał, że brak wystarczającej rzetelności uzyskiwanych wyników zniechęcił go do kontynuacji badań, w pierwszej części artykułu - dla celów porównawczych - zamieszczono krótki przegląd trzech głównych nurtów dominujących dotychczas w badaniach nad ekonometrycznym opisem praw rządzących rozwojem przestrzennym. Zdecydowanie więcej uwagi poświęcono w artykule metodyce opracowywania modeli cząstkowych, posługując się przykładami opisującymi wpływ różnorakich czynników na sektor powierzchni biurowej - strategiczny z punktu widzenia rozwoju potencjału ekonomicznego i kształtowania przestrzeni w strefach centralnych aglomeracji miejskich. Rynek obiektów biurowych stanowi główny element rynku komercyjnego. Urbaniści i ekonomiści zachodni wiele uwagi poświęcają analizie praw rządzących rozmieszczeniem obiektów biurowych na terenie aglomeracji miejskich. Dzieje się tak dlatego, gdyż biura, jako podstawowe miejsce pracy mieszkańców współczesnych miast, uważane są za podstawowy element centrotwórczy. Duże skupiska osób zatrudnionych w biurach i odwiedzający ich interesanci przyciągają licznych inwestorów z branży handlowo-usługowej i tworzą największe potoki ruchu. To właśnie powoduje tak duże zainteresowanie urbanistów problemem optymalnej wielkości centrum miasta i zagadnieniem rozwoju ośrodków dzielnicowych. Z kolei ekonomistów interesuje głównie analiza lokalizacji obiektów biurowych z punktu widzenia rentowności inwestycji, uzależnionej przede wszystkim od poziomu płaconego przez najemców czynszu. Z omówioych pokrótce (z różnym stopniem szczegółowości) siedmiu modeli cząstkowych opisujących rynek nieruchomości biurowych wynika, że do najczęściej uwzględnianych czynników zalicza się: - w grupie czynników opisujących cechy lokalizacji obiektu: - odległość od najbliższego lotniska - liczbę dróg ruchu szybkiego na terenie dzielnicy odległość od najbliższej drogi ruchu szybkiego - gęstość zatrudnienia w obiektach biurowych na terenie otaczającym obiekt, będący przedmiotem analizy - średni dochód okolicznych mieszkańców - wskaźniki przestępczości - procentowy udział mieszkańców zatrudnionych w handlu - wydatki na edukację na 1 mieszkańca dzielnicy - ustalenia planu miejscowego odnośnie przyszłego rozwoju dzielnicy - odległość do najbliższych terenów o wysokich walorach przyrodniczych - w grupie czynników opisujących cechy budynku: - cenę jednego metra kwadratowego powierzchni terenu - wiek budynku - powierzchnię całkowitą - rodzaj konstrukcji (beton, cegła, rama stalowa itp.) - estetykę elewacji - liczbę wind - rodzaj parkingu (garażu) Prace nad doskonaleniem modeli opisujących rynek nieruchomości biurowych trwają nadal. Każdy z kolejnych modeli wykorzystuje doświadczenia wcześniejsze, uszczegóławiając aspekty dotychczas nie uwzględniane. Jeden z ostatnich opublikowanych modeli (BIB omówiony dokładniej w końcowej części artykułu) wyróżnia się uwzględnieniem wpływu lokalizacji biurowca względem obszarów zabudowy mieszkaniowej, dokładniejszą analizą rangi czynnika osobistych kontaktów międzyludzkich pracowników sąsiadujących ze sobą biur oraz prognozowaniem trendów zachodzących przemian na podstawie porównywania danych historycznych.

EN

Methodics in working out of the models of urban real estate market points out the two basic substantial attitudes. The first one is the trial to evaluate in the model called holistic the influence of choosen factors on the development of entire urban organism. The method which nowadays seems to be more successful to achieve more exact results is the attendance of partial models. They try to describe reality by consideration of a greater number of factors, however, having an impact only on selected sector of real estate market: flats, office surfaces or commercial objects. However, prof. Roger Mackett, one of greatest believers in the holistic models, during our meeting in London in 1996 confessed that a lack of enough reliability in achieved results discouraged him to continue the examinations. In the first part of article, for comparison purposes, the short review of three main trends which dominate till now in the examinations on econometric description of laws which rule in the spatial development. In the article definitely much more attention was paid to the methodics in working out of partial models, having at disposal the examples describing the influence of different factors on the office surface sector, strategic from the point of view of economic potential development and forming space in central zones of urban agglomerations. The market of office buildings is the main element of commercial market. The western town planners and economists pay a lot of attention to analysis of laws in the placement of office buildings on the area of urban agglomerations. It happens because offices as the basic place to work for inhabitants of contemporary cities are considered as the foundamental price-creative element. Big aggregations of persons employed in offices and visited them clients attract numerous investors from the commercial-service branch and create the largest flows of movement. That is just what causes so big interest of town planners in the problem of optimum size of the city center and the issue of the urban districts centers development. The economists in turn are mainly interested in the analysis of office buildings location from the point of view of profitable investment, first of all dependent on the level of rent paid by the hirers. From shortly discussed (with a different degree of exactitude of detail) seven partial models describing the office real estate market result that to most considered factors one can include: - in the group of factors describing features of object location: - distance from the closer air port; - number of speed roads on urban district territory; - distance to the closest speed road; - employment density in office edifices on the area surrounding the object as the subject of analysis; average income of neighbouring inhabitants; - indicators of criminality; - percentage participation of inhabitants employed in trade; - expenditures for education per one urban district inhabitant; - statements in local plan for the future development of urban district; - distance to closest terrains of high natural values. - in the group of factors describing features of building: - price per one square metre of terrain surface; - age of building; - total surface; - kind of construction (concrete, brick, steel frame, etc.); - esthetics of elevation; - number of elevators; - kind of parking/garage. The works on the improvement of models describing the office real estate market are still lasting. Every succeeding model is utilizing earlier experiences, with concretization of detail of aspects not considered till now. One of lately published models (BIB - more exactly discussed in the final part of article) is distinguished by the consideration of office building location impact against dwellings build-up area. More exact analysis of factor importance of personal interhuman contacts of workers of neighbouring with one another offices and prognoses of trends in coming changes on the base of historical data comparison.

Słowa kluczowe

PL

modelowanie rynku; miasta; nieruchomosci miejskie; rynek nieruchomosci

• Wydawca: -
• Czasopismo: Człowiek i Środowisko
• Rocznik: 2000
• Tom: 24
• Numer: 3
• Opis fizyczny: s.319-332,bibliogr.

Twórcy

autor

Malasek J

Bibliografia

• 1. A. Anas 1988 Agglomeration and taste heterogenity: Equilibria, stability, welfare and dynamics, Regional Science and Urban Economics, Vol. 18
• 2. A. Anas 1992 On the birth and growth of cities: Laissez-faire and planning compared, Regional Science and Urban Economics, Vol. 22
• 3. M. J. Beckmann 1976 Spatial equilibrium in the dispersed city, in Mathematical land Use Theory, Lexington Books, Lexington
• 4. F. Borukhov, O. Hochman 1997 Optimum and market equilibrium in a model of a city without a preditermined center, Environment and Planning A, Vol. 9
• 5. C. R. Bollinger, K. R. Ihlanfeldt, D. R. Bowles 1998 Spatial Variations in Office Rents within the Atlanta Region, Urban Studies No 7
• 6. R. E. Cannaday, H. B. Kang 1984 Estimation of Market Rent of Office Space, Real Estate Apraiser and Analyst No 2
• 7. J. M. Clapp 1980 The Intrametropolitan Location of Office Acitivities, Journal of Regional Science Vol. 20
• 8. M. Fujita, H. Ogawa 1982 Multiple equilibria and structural transition of nonmonocentric urban configurations, Regional Science and Urban Economics, Vol 12
• 9. B. Harris, A. G. Wilson 1978 Equilibrium Values and Dynamics of Attractiveness Terms in Promotion - Constrained Spatial - Intersection Models, Environment and Planning No 4
• 10. Y. Y. Papageorgiou, T. Smith 1983 Agglomeration as a local instability of uniform steady states, Econometrica, Vol. 51
• 11. Y. Y. Papageorgiou, J. F. Thisse 1985 Agglomeration as spatial interdependence between firms and households, Journal of Urban Economic Theory, Vol. 37
• 12. R. Silvitanidou 1997 Are Center Access Advantages Weakenining? The Case of Office - Commercial Markets, Journal of Urban Economics No 1
• 13. R. Sivitanidou 1996 Do Office Commercial Firms Value Access to Service Employment Centres? A Hedonic Value Analysis within Poly centric Los Angeles, Journal of Urban Economics No 2
• 14. R. Sivitanidou 1995 Urban Spatial Variations in Office - Commercial Rents: the Role of Spacial Amenities and Commercial Zonning, Journal of Urban Economics Vol. 38
• 15. R. Sivitanidou, W. C. Wheaton 1992 Wage and rent capitazation in the commercial real estate market, Journal of Urban Economics, Vol. 31
• 16. P. 0'Sullivan, B. Ralston 1978 Sensitivity ofDistance and Choice of Destinations, Environment and Planning No 4
• 17. W. C. Wheaton 1984 The Incidence of Interjurisdictional Differences in Commercial Property Taxes, National Tax Journal No 37
• 18. W. C. Wheaton, R. G. Torto 1994 Office Rent Indices and Their Behaviour over Time, Journal of Urban Economics, Vol. 35