Lokalny rynek nieruchomosci na obszarach o szczegolnie wysokich walorach naturalnych i kulturowych na przykladzie gminy Konstancin

• Autorzy: Wojcicka G
• Języki publikacji: PL

Abstrakty

PL

W ramach prac badawczych, realizowanych z działalności statutowej Instytutu, jako Problem Badawczy nr 6 pt. „Poszukiwanie modelu teoretycznego dla aktywnie funkcjonującego rynku nieruchomości w gminie opracowano m.in. „Rynek nieruchomości na obszarach o szczególnie wysokich walorach naturalnych i kulturowych na przykładzie uzdrowiska Konstancin". Analiza rynku nieruchomości została wstępnie opracowana (I etap) na podstawie informacji o cenach transakcyjnych z lat 1997- 1998 (informacje zaczerpnięto z aktów notarialnych). W latach tych odnotowano jedynie 74 transakcje kupna-sprzedaży, a dotyczyły one: 24 działek rolnych, 32 działek budowlanych niezabudowanych, 15 działek budowlanych zabudowanych, 3 mieszkań w zabudowie blokowej (parter - z przeznaczeniem na otworzenie banku). Przy wykorzystaniu technik komputerowych, naniesiono na mapę w skali 1:10 000, informacje w postaci warstw: 1/ mapa średnich cen gruntów (wg stanu na 1997r.) - opracowanie geodezyjne Urzędu Wojewódzkiego w Warszawie, Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Gruntami, 2/ strefy ochrony uzdrowiskowej, 3/ walory przyrodnicze (rezerwaty, parki krajobrazowe i lasy), 4/ zabytki (zabytkowe wille i pensjonaty), 5/ infrastrukturę uzdrowiskową (punkty lecznictwa otwartego, tężnia i park zdrojowy), 6/ uzbrojenie terenu (linie energetyczne, tereny zwodociągowane i tereny zgazyfikowane, studnie kopane, linia telefoniczna), oraz 7/ drogi o znaczeniu wojewódzkim i lokalnym. W wyniku nałożenia kilkunastu warstw informacyjnych dokonana została ocena rozkładu czynników decydujących o cenach nieruchomości. Przyjęta została teza, że na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości istotny wpływ mają rynkowe cechy nieruchomości: położenie w strefie A, B i C ochrony uzdrowiskowej, sąsiedztwo zabytków, uzbrojenie (gazociąg, wodociąg, elektryczność), dostępność komunikacyjna. Wnioski ukierunkowano na wyróżnienie cech i walorów środowiska przyrodniczego i kulturowego, które mogą mieć istotny wpływ na wartości rynkowe nieruchomości. Cechom rynkowym na wytypowanych obszarach nadane zostały odpowiednie wagi (obliczone i ujęte w tabele i przedstawione na schematach). Przeprowadzona analiza potwierdza hipotezę, że atrakcyjność rynku nieruchomości wynika z obecności licznych zabytków architektury wkomponowanych w zaciszne otoczenie, co z kolei ma związek z dobrym zagospodarowaniem przestrzennym obszaru, będącym konsekwencją wieloletniej tradycji szczególnych zasad ochrony. Liczy się też uzbrojenie terenu w media oraz dogodne położenie w stosunku do tras komunikacyjnych, ułatwiających dostęp do ośrodków lecznictwa i rehabilitacji. Teren uzdrowiska stanowi więc korzystne miejsce inwestowania tych, którzy cenią sobie ciszę, spokój oraz piękno przyrody i gwarancję „zdrowego klimatu". Z przeprowadzonej analizy wynika, że wraz ze wzrostem poziomu świadomości ekologicznej społeczeństwa, rosną wymagania dotyczące stanu środowiska przyrodniczego i ochrony dziedzictwa kulturowego. Tendencje te potwierdzają różnice w cenach nieruchomości w poszczególnych strefach ochrony uzdrowiskowej. Ma to związek z dobrym zagospodarowaniem przestrzeni i konsekwencjami wieloletniej tradycji szczególnych zasad ochrony. Atrakcyjność rynku nieruchomości związana jest przede wszystkim z funkcją uzdrowiskową miejscowości o wieloletnich trądycjach i kulturowych, a wysokie walory środowiska przyrodniczego, podlegające szczególnym zasadom ochrony, są gwarantowane przepisami prawnymi w chwili obecnej i w przyszłości.

EN

In the frames of research works, realized from the statutory activity of the Institute as the Research Problem No.6 "Searching for theoretical model for actively functioning real estate market in the community", inter alia " The market of real estate on the areas of particularly high natural and cultural values on the example of health resort Konstancin" , was worked out. Analysis of real estate market was initially worked out (I stage) on the base of informations on transaction prices from 1997-1998 (informations were acquired from notarial acts). In these years only 74 purchase-sell off transactions were notified and they concerned: 24 agrarian plots, 32 not built up building lots, 15 built up building lots, 3 flats in block-house (ground floor - with destination for opening of the bank). Utilizing computer technics, the informations in the form of layers were put on the map in the scale 1:10 000: 1/ map of middle lands prices (according to the state on 1997) - elaboration in geodesy of Voivodeship Office in i Warsaw, Department of Geodesy, Cartography, Cadastre and Lands Management, 2/ protection zones of health resort, 3/ natural values (reserves, landscape parks and forests), 4/ monuments (monumental villas and pensions), 5/ 1 infrastructure of health resort (posts of open medical treatment, graduation tower and spring resort park), 6/ infrastructure and installations (energetic lines, terrains with water piping and gas installations, sunk wells, telephone lines) and 7/ roads of voivodeship and local importance. The evaluation of factors' dispersion deciding about real estate prices was done as a result of over-laying of a few information layers. The thesis was accepted that on the prices level on the local market of real estate the market features of real estate have got the substantial impact: location in A, B zone and C of health resort preservation, neighbourhood of monuments, installations (gas and water piping, electricity), access to communication. Conclusions were directed to distinguish the features and virtues of natural and cultural evironment, which can have the important impact on market values of real estate. The proper weights (calculated and caught in tables and presented on schemes) were given to market features on appointed areas. The made analysis confirms the hypothesis that attractiveness of real estate market results from the presence of numerous monuments of architecture composed in the sheltered spot, what in turn is related to a good spatial management of area as a result of many years tradition in particular rules of protection. The media installation on land is also important and a suitable location in relation to transport routes, which facilitate the access to centres of health resort and rehabilitation. The health resort area is then a valuable place for investments of those who are fond of silence, calm and beauty of nature and quarantee of „healthy climate". From the made analysis it results that together with an increase of level of society' s ecological consciousness, the requirements concerning the state of natural environment and protection on cultural heritage are rising. These tendences confirm the differences in real estate prices in particular zones of health resort protection. It has got the connection with a good management of space and consequences of many years tradition of special rules of protection. Attractiveness of real estate market is bound first of all with the health resort function i of places with many years cultural traditions i and high values of natural environment, subordinating to special rules of protection are i guaranteed by legal regulations in the present and in the future.

Słowa kluczowe

PL

Konstancin; przyroda; rynek nieruchomosci; uzdrowiska; gminy

• Wydawca: -
• Czasopismo: Człowiek i Środowisko
• Rocznik: 1999
• Tom: 23
• Numer: 4
• Opis fizyczny: s.409-422,rys.,tab.,bibliogr.

Twórcy

autor

Wojcicka G

Bibliografia

• Folder i informator PP Uzdrowiska Konstancin. 1997
• Kopacz-Lembowicz M. 1978 Bioklimat uzdrowisk o profilu kardiologicznym. Prace i studia nr 25. IG UW
• Polsko-rosyjski leksykon pojęć z zakresu planowania przestrzennego 1974 Praca zbiorowa. IGPiK Warszawa, wydruk komputerowy
• Lewińska J. 1991 Klimat miasta. Vademecum urbanisty. IGPiK Oddział w Krakowie.
• Liro A. 1996 Koncepcja sieci ECONET-POLSKAnatle systemu terytorialnego państwa. „Człowiek i Środowisko", z. 3, t. 20
• Mateja B. Warunki klimatoterapii w uzdrowisku Konstancin
• Plan zagospodarowania przestrzennego gm. Konstancin-Jeziorna, 1987.
• Prystupa M. 1997 Wycena nieruchomości metodą cenowo-porównawczą. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
• Ptaszycka-Jackowska D., Baranowska-Janota M. 1998 Przyrodnicze obszary chronione. Możliwości użytkowania. IGPiK Odział w Krakowie.
• Statut uzdrowiska (Uchwała nr XIX/89/72 WRN z dn. 30.10. 1972 r.)
• Świątek A. 1995 Konstancin. Wędrówka śladami ludzi i zabytków. Wyd. PTTK „Kraj", Warszawa
• Wójcicka G. 1998 Rynek nieruchomości na obszarach o szczególnie wysokich walorach naturalnych i kulturowych (na przykładzie uzdrowiska Konstancin). Część I. IGPiK, Warszawa (maszynopis)