Wstep do teorii modelowania rynku nieruchomosci miejskich

• Autorzy: Malasek J
• Języki publikacji: PL

Abstrakty

PL

Zagadnieniem szeroko rozumianej gospodarki gruntami zajmuje się interdyscyplinarna dziedzina wiedzy, określana w Stanach Zjednoczonych mianem „land economics" i będąca tam przedmiotem badań i nauczania już od 1892 roku. Zarówno prace wcześniejsze, jak i zdecydowana większość modeli proponowanych obecnie w ramach tzw. nowej ekonomiki miasta (New Urban Economics - NUE), podkreślają wagę wpływu odległości od centrum na wartość nieruchomości miejskich. Za twórców teoretycznych podstaw NUE uznaje się E. S. Millsa i M. J. Beckmanna, którzy w latach 1967-1969 przedstawili nowe propozycje metod uwzględniania wpływu czynnika odległości od centrum na: gęstość zaludnienia, optymalizację rozmieszczenia poszczególnych elementów programu miejskiego i koszty transportu - a co za tym idzie na wartość gruntów. Zastosowanie zasad konkurencyjnej gospodarki rynkowej w odniesieniu do terenów miejskich wymaga przyjęcia dwóch założeń: - centrum miasta charakteryzują najlepsze warunki obsługi komunikacyjnej, - dostępność komunikacyjna obszarów zmniejsza się wraz ze wzrostem odległości od centrum. W przypadku obiektów handlowo-usługowych lokalizacja w centrum miasta zapewnia im najwyższe obroty. Z kolei lokalizacja mieszkania bliżej centrum, obszaru najwyższej koncentracji miejsc pracy, oznacza zmniejszenie kosztu dojazdów do pracy i zwykle łatwiejszą dostępność obiektów handlowo- usługowych. Zyski wynikające z lokalizacji w pobliżu centrum miasta powodują, że prawa rynku ustalają na tych terenach wyższą wysokość renty. Wartość terenów spada wraz z od­daleniem się od centrum miasta. W przypadku organizacji przetargów wygrywa użytkownik, którego zyski pozwolą na płacenie najwyższej renty, czyli taki, który potrafi wykorzystać grunt w sposób najbardziej efektywny. Na wzrost wartości renty budowlanej znaczny wpływ wywiera również renta planistyczna, związana np. w rejonach podmiejskich z oczekiwaniami odnośnie dalszej ekspansji terenów zurbanizowanych. Z powodu braku dostępu do danych krajowych, analizę wpływu na wartość nieruchomości miejskich oddalenia od centrum miast i panujących na terenie całej aglomeracji warunków komunikacyjnych przedstawiono na przykładzie Sydney, a analizę wpływu wielkości parceli budowlanej na jej wartość przeprowadzono na przykładzie aglomeracji Chicago. Badania australijskie wykazały, że ze wszystkich czynników największe znaczenie ma odległość od centrum miasta. W 1989 roku w przedziale odległości 5-10 km ceny spadły w tempie 3%/km, w odległości 10-20 km 2%/ km, a w odległości 20-30 km o 1,5%/km. Szacuje się, że w latach 1977-1989 główną przyczyną występujących różnic w cenach porównywalnych domów usytuowanych w różnej odległości od centrum był czynnik dostępności komunikacyjnej (w ponad 50 procentach). Zakładając, że 80% kosztów podróży stanowi koszt straconego czasu, a 20% wydatki na eksploatację pojazdu ocenia się, że w latach 1977-1989 koszt dojazdów do pracy wzrósł o 55%. W roku 1989 stwierdzono, że spadek cen nieruchomości wraz ze wzrostem ich odległości od centrum miasta odpowiada już w przybliżeniu wartości czasu traconego na coraz dłuższe dojazdy. Badania prowadzone w Chicago wykazały, że udział czynnika wielkości działki w wynikającym ze wzrostu odległości od centrum spadku jej wartości różni się znacznie w zależności od funkcji terenu. Wpływ odległości od centrum na wartość gruntów budowlanych w przeliczeniu na jednostkę powierzchni terenu jest więc znacznie słabszy, niż wynikałoby to z porównań nie uwzględniających różnic w wielkości działek. Najwięcej, bo aż połowę wartości działki stanowi w przypadku gruntów pod zabudowę komercyjną i przemysłową, a w przypadku działek pod zabudowę mieszkaniową spada do poziomu 20-30 procent ich wartości. Prace nad budową modeli matematycznych z zakresu gospodarki przestrzennej należy po-przedzać tworzeniem modeli ekonomicznych, stanowiących uproszczony obraz rzeczywistości, zawierający tylko najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia elementy. Zasadę budowy prostych modeli ekonomicznych mogących znaleźć zastosowanie w dziedzinie gospodarki nieruchomościami przedstawiono na przykładzie typowego dylematu dewelopera.

EN

The issue of widely understood land management is dealing with the interdisciplinary field of knowledge, described in the United i States as „land economics" and recognized there as the subject of research and instruction since 1892. Both, earlier works, as a great majority of l models proposed nowadays in the frames of so called new urban economics (New Urban Economics - NUE), underline the importance a of the influence of distance from the centre on v urban real estate value. The creators of theoretical foundations of NUE are E. S. Mills and M. J. Beckmann, who in years 1967-1969 presented new proposals of methods. They consider the impact of the distance factor from the city centre on: population density, optimalization of dispersion of particular elements of / urban programme and costs of transport - andwhat follows it on lands value. Application of rules of competitive market economy with reference to urban areas needs v to get two assumptions: - city centre is characterised by best conditions of communication service; - transportation access of areas is diminishing together with the rise in distance from the city centre. In the case of commercial service objects the location in the city centre assures the best a turnovers for them. On the turn the location of a habitation closer to the city centre, area of highest concentration of labour places means that a commuting costs are diminishing and commercial service objects are usually easier. Profits resulting from location nearby city centre cause v that market laws constitute the higher amount a of rent on these terrains. The value of terrains decreases together with moving away from the city centre. In the case of tender organization the user wins, whose profits allow to pay the highest rent, such as, can utilize land in the most effective way. The planning rent has got a subsequent influence on the rise in the building rent value j e.g. in suburban regions with expectations referred to the further expansion of urban areas. Because of a lack of access to national data,the analysis of influence on urban real estate value the distance from a city centre and on the lands of all agglomeration transportation conditions, are presented on the example of Sydney. The analysis of influence of building lot size on its value, was prepared on the example of Chicago agglomeration. Australian research examinations gave the evidence that from all factors the greatest importance has got the distance from the city centre. In 1989 in the distance limit 5-10 km prices decreased in the rate 3%/km, in the distance 10-20 km of 2%/km, and in the distance 20-30 km of 1,5%/km. We evaluate that in the period 1977-1989 the main reason of appearing differences in comparative prices of houses placed in a different distance from the city center was the factor of transportation access (in over 50 per cents). Assuming that 80% of travel costs are the waste of time, and 20% are expenditures for exploitation of a vehicle, we can estimate that in the period 1977-1989 the cost of commuting travels rised to 55%. In the year 1989 one assertain that the decrease of real estate prices together with the increase of their distance from the city centre is referred to the value of time waste for longer and longer commuting travels. The examinations done in Chicago gave the evidence that the participation of plot size factor in resulting from the rise of distance from the centre the fall in its value is different respectively from the function of land. The influence of distance from the centre on building grounds value in the rate of exchange on the unit of land surface is then much weaker than it would result from comparisons which not consider differences in plots size. The greatest number, as a half of plot value in a case of grounds under the commercial and industrial build-up and in the case of dwellings lots it diminishes to the level of 20-30 per cents in their value. The works on the building up of mathematical models from the range of spatial management ought to be forwarded by the creation of economic models, as the simplified picture of reality, containing only most important for analysed task elements. The rule of simplest economic models building which can be applied in the field of real estate management were presented on the example of typical developer's dilemmma.

Słowa kluczowe

PL

modelowanie rynku; miasta; rynek nieruchomosci; planowanie przestrzenne

• Wydawca: -
• Czasopismo: Człowiek i Środowisko
• Rocznik: 1999
• Tom: 23
• Numer: 4
• Opis fizyczny: s.381-396,rys.,tab.,bibliogr.

Twórcy

autor

Malasek J

Bibliografia

• 1.Abelson P. 1997 House and Land Prices in Sydney from 1931 to 1989. Urban Studies No 9
• 2.Alonso W. 1965 Locaton and Land Use. Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press, Cambridge
• 3.Colwell P. F„ Munneke H. J. 1997 The Structure of Urban Land Prices. Journal of Urban Economics, No 3
• 4.Dembowska Z. 1984 Nowa faza rozwoju modeli matematycznych w planowaniu przestrzennym (poglądy anglosaskie). Człowiek i Środowisko nr 3
• 5.Jackson J. R. 1979 Intraurban variation in the price of housing. Journal of Urban Economics, No 6
• 6.HopferA. (red.) 1991 Wycena nieruchomości. Wydawnictwo ART, Olsztyn
• 7.Kucharska-Stasiak E. 1997 Nieruchomość a rynek. PWN
• 8.Malasek J. 1998 Organizacja transportu w warunkach zrównoważonego rozwoju polskich miast. Konferencja Międzynarodowa nt. „Zrównoważony rozwój miast Europy Środkowej w świetle dorobku konferencji ONZ Habitat II". IGPiK, Warszawa
• 9.Samuelson P. A., Nordhaus W. D. 1998 Ekonomia. PWN